地产贷款危机使美国再迎死亡螺旋？

美国房地产公司高纬物业的研究发现显示，截至去年年底，全美约有五分之一的写字楼处于空置状态，即便是在洛杉矶和休斯敦等大城市，写字楼的空置率也高达25%。

在商业地产市场低迷的环境下，美国银行系统也面临着严重挑战。数据显示，到明年年底，到期的美国商业地产贷款总额将超过1万亿美元，而到2027年，这一数字将达到2.2万亿美元。这表明，美国商业地产的困境可能成为未来两年最大的潜在危机之一。

美国商业地产市场的复苏进程较为缓慢。由于疫情后人们工作方式的变化，美国商业地产市场陷入了困境，特别是在大城市情况更为严峻。疫情彻底改变了美国商业地产市场的格局，使得该行业进入了一个寒冬期，人们对这些地产的真实价值一筹莫展。

根据欧美当地的初步统计数据，从2022年二季度至2023年三季度的一年多时间里，旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图等城市的办公空间价值跌幅超过50%，而法兰克福、都柏林、巴黎、伦敦、马德里等城市的办公室价值跌幅也接近30%。

与大多数贷款一样，商业地产抵押品的价值骤然下跌，这意味着贷款人需要增加保证金或提供更多抵押物。对于商业地产的买家来说，衡量交易是否划算的关键指标是商业地产的租金与购入房产价值的比率。在欧美央行加息、国债收益率居高不下的背景下，买家也会要求更高的收益率。然而，在当前的供需环境下，提高租金似乎不太现实，因此商业地产价值的下降势在必行。

在美国商业地产贷款出现大幅亏损且伴随着高利率负面影响不断显现的情况下，美国银行业面临着风险加剧的压力。截至2023年底，美国约有24家银行持有商业房地产贷款组合。联邦监管机构表示，这些贷款组合将受到更严格的审查，这表明更多银行可能面临来自美国监管当局的压力，要求其增加准备金。

据美国Trepp测算，未来几年到期的美国商业地产贷款总规模预计为3.35万亿美元，其中银行占1.74万亿美元。对于20万亿美元的商业地产市场而言，2024年和2025年将是最为艰难的时期，因为超过1万亿美元的贷款将到期。对于借款人而言，他们的选择余地有限：要么以较高的利率重新获得贷款，要么低价出售手中的资产。对于银行而言，他们不愿意为难借款人，但也不愿意接手已经贬值的贷款。

美联储激进加息引起了商业地产市场的连锁反应。为了遏制通货膨胀，美联储采取了激进的加息政策，导致优惠贷款利率急剧上升，利息成本加重。商业地产市场正受到来自需求市场和利率市场的双重打击。

总体而言，未来将对美联储构成考验。一般情况下，按照美国的能力，这两大危机最终可能会被解决。但是，如果出现意外和失控，“死亡螺旋”爆发的情况，那么后果和代价可能会超出预期，从而导致美国经济的崩溃。