美国住房短缺问题持续发酵

美国目前面临的住房短缺问题已经对整个经济产生了连锁反应，影响了就业、经济增长、财富不平等以及通货膨胀。美国建造的房屋数量不足以满足需求，导致房屋销售速度达到了近代历史上最慢的水平。根据美国房地产经纪人协会的报告，在21世纪的前20年里，美国新建房屋的数量比实际需求少了550万套。更加严峻的是，高利率抵押贷款使得房主不愿出售房屋，错失了在疫情最严重时期获得的低利率。

首先，对于大多数家庭来说，住房成本是最大的单项支出。这意味着用于衡量生活成本的官方通胀率对住房成本的任何变化都非常敏感。住房成本占消费者价格指数的45%，而消费者价格指数是最广泛关注的通胀指标。实际上，以消费者物价指数衡量的通胀主要是由于租金上涨所致，这也是疫情后通货膨胀飙升未能降至美联储2%年度目标的主要原因之一。无论家庭预算是否受到住房成本变化的影响，通胀上升都会以多种方式影响经济，例如推高各种贷款的借贷成本。

其次，较高的住房成本使得换工作变得更加困难。这意味着人们很难去从事他们本来更喜欢的工作，这也使得雇主更难找到他们需要的工人。波士顿联邦储备银行最新的一份报告指出，科德角地区的企业在招聘时遇到了困难，因为住房成本过高，未来的员工无法负担得起。

白宫经济学家在一份关于住房短缺的报告中指出，当工作和工人之间难以匹配时，整个经济的生产力就会降低。劳动力市场的实力一直是美国经济的历史标志，包括将合适的劳动力与适合的行业相匹配。然而，由于目前的经济情况，人们不太愿意搬迁，从理论上来说，这可能会削弱房地产市场本来可以从劳动力流动中获得的好处。

此外，经济也影响了由换房所引发的所有活动。例如，经济学家将房地产市场的停滞视为家具和电器销量下降的原因之一。更不用说，根据全国住宅建筑商协会的分析，住宅建筑本身是整体经济增长的主要贡献者，占国内生产总值的3%至5%，而建造不足实际上导致了经济活动的损失。

同时，住房短缺也导致了财富不平等的加剧。在供应如此短缺的市场中，成为房主比以往更加困难，这意味着能够获得这些财富创造机会的人将减少。对于大多数中产阶级家庭来说，房屋价值是其净资产的最大组成部分。由于成本过高而无法拥有住房的人们被排除在积累财富的重要机会之外，这可能会扩大贫富差距。

在美国，住房短缺并非有单一的原因或解决方案。白宫的报告将部分责任归咎于地方政府的政策。房主经常反对新住房的建造，担心这会降低他们自己房屋的价值，并利用政治影响力限制新住房的建设。拜登政府提出了利用联邦资金鼓励分区改革的建议，作为促进经济适用住房更广泛努力的一部分。

近年来，随着房地产泡沫破裂，美国许多建筑商倒闭，建筑业几乎陷入停滞。住房供应不足一直在推高美国房价。新冠疫情期间，低利率抵押贷款推动了房价更加剧烈的上涨，导致数百万潜在购房者因价格而失去购买动力。如果美国政府不尽快采取措施，可能会陷入另一个即将破裂的房地产泡沫。