展望：美国楼市会崩盘吗？

当地时间10月18日，美国国债再次遭遇大规模抛售。基准10年期美债收益率逼近5%，10年期美债收益率收盘飙升11.8个基点至4.845%，创下2007年7月25日以来的最高收盘水平。

而在30年期美债市场上，收盘利率为 4.927%，仅次于10月6日4.973%的2007年以来收益率最高点，2年期美债收益率一度上行14个基点至5.24%，刷新了2006年以来的十七年最高水平。

这一非常极端的高利率水平，极有可能进一步对美国楼市的成交量形成巨大冲击，业内人士分析，美国楼市甚至可能会因此而崩盘。

举例来说，如果买家以20%的首付购买价值100万美元的房屋，那么如今的每月房贷支出将比两年前多出2500美元左右，对于尚没有完全养成储蓄习惯的美国人而言，这可是一笔不小的开支。

从目前的情况看，或许只有那些高收入或者目前手中持有大量现金的人才能买得起房。根据房利美首席经济学家兼高级副总裁道格·邓肯的估计，抵押贷款利率上升的环境将继续抑制住房活动，并使住房负担能力进一步复杂化，甚至将会持续至2024年。

而普通购房者想买但买不起，抵押贷款利率攀升的速度将大多数有购房欲望的人拒之门外；房主坐拥几年前的低利率房贷，看不到卖房的刺激因素，买方和卖方持续向相反的方向行进的问题，将是在相当长的一段时间内，一直困扰美国持币待购者和房屋持有者的问题。

根据全美房地产经纪人协会的数据，美国人的购房负担能力在今年夏天下降到了自1985年以来的最低水平。有经济学家甚至预测，2023年二手房销量将至少下降至2011年以来的最低水平。而2011年的时候，美国人口还相对比较少，美国楼市则缓慢地从史无前例的次贷危机的阴霾中艰难恢复。

业内人士分析，今年美国房地产市场成交萧条的状况，与本世纪头十年房地产泡沫破灭后的前一次放缓有相似之处，但又有许多不同。当时的情况是，美国经济陷入深度衰退，数百万房主因丧失抵押品赎回权而失去房屋。而这一次，由于美联储的加息政策，借贷成本不断上升、房价屡创新高，同时待售的房屋又十分有限。

假如危机变成现实，那么现在美国家庭持有的480,000亿房产，很有可能从资产变成负资产，这使得美国民众和企业面临巨大的困境，他们都期盼着美联储能够尽快的降息，再次启动超级印钞机。从目前加息的成效来看，高利率抑制通胀的效果并不理想，却给民众和企业带来了巨大的压力。

对于美国普通民众来说，购房、贷款等金融活动变得更加困难，很多人无法负担得起高额的利息支出。

对于海外投资买家来说，过去几年，由于美国的经济发展良好，所以美国的房地产也大量的吸引了海外买家，但疫情发生之后，海外买家的购买量就在逐步的减少，尤其在去年美联储紧缩银根之后，减小的趋势更加明显。

在今年8月份的一份数据中，美国房地产经纪协会指出，从2022年3月美联储加息之后，一年内海外买家的购房量下降了14%。很显然，美国房地产的危机正在来临，海外买家并不愿意在此时接盘。

所以，从当前的情况看，美国的房地产市场，处于一种内忧外患之中。除了再次启动超级印钞机，似乎没有别的什么有效的办法。

但问题的关键在于，启动超级印钞机又将面临着更多风险和挑战，包括且不限于通胀加剧、货币贬值等等。因此，美国政府以及美国联储需要谨慎权衡利弊，能够平衡经济发展和通胀的压力，但最后的结果也有可能是两边都顾不上：通胀没有如预期那样被压下来，却导致了楼市的崩盘。