美国房地产业的冬天要来了吗

8月29日，美国房地产经纪人协会发布了最新数据：7月份美成屋销售量环比下降2.2%，年增长率为407万套。按年度计算，二手房销量与去年同期相比下降了16.6%。美国第一大政府赞助企业、联邦国民抵押贷款协会房利美经济学家预测指出：“无论明年是否实现软着陆，我们预计现有房屋销售将保持低迷，并被限制在狭窄的范围内。”

业内人士认为，美国商业房地产市场正在面临严冬的考验，稍有不慎，甚至有可能会出现崩溃。

目前，美房地产的销售放缓的原因，主要是由于抵押贷款利率的急剧上升。本周，美房地产抵押贷款利率飙升至二十年来的新高。美国第二大联邦国民抵押贷款协会房地美的一份报告称，本周美国30年期固定抵押贷款利率飙升至7.23%，远高于一年前的5.55%和疫情前3.9%的平均水平，而这是自2001年以来利率的最高水平。这是一个非常高的数字，也是导致美国房地产低迷、甚至可能出现冻结的主要原因。

展望美房地产业的前景，就必须回顾美国房地产的历史。在2000年到2005年期间，美国房地产市场曾经历了一波空前的繁荣期。在此期间，美住房需求迅速增长，而利率保持了一个相对较低的水平，银行也日益放松了房地产业的贷款标准。综合这些因素，造就了美国房地产业的一片繁荣。而房产泡沫的形成，也是因为在当时房产供不应求、甚至有时优质房产一房难求的情况下，美国人过分相信房价会不断攀升永远上涨的错误观念。

香港中文大学经济学教授杨健民的分析认为，银行所发放的房贷数量猛增也是导致房价泡沫的形成的重要原因之一。从2006年开始，美国房地产市场开始出现崩溃的迹象，房价开始出现下跌。与传统贷款相比，房贷的数额大风险更大，一旦贷款人无力偿还，银行将出现巨额亏损。由于数量众多的次级贷款开始出现大量违约，致使很多金融机构遭受重创，并直接导致了美国雷曼兄弟等许多老牌大银行的破产。

美国房地产业内人士的分析表明，如果美国经济发生持续衰退，抵押贷款利率可能会有所下降，但除了消费者悲观情绪加剧之外，房地产市场还可能面临劳动力市场疲软和信贷条件收紧的问题。根据最近的一份报告，7月底市场上的可用房屋数量比去年同期下降了9%以上，比2020年初数量下降了46%。

如果今年九月份之后美国经济能够避开衰退，由于待售房屋的供应有限，房地产市场的负担能力限制也会持续。由于现有待售房屋供应持续紧张，且最近30年期固定利率抵押贷款利率上升至7%左右，预计2023年房屋销售将保持在2009年以来的最低水平。因此，不管美国的经济走势如何，不管能否成功避开衰退，美国的现房销售在业界可预测范围内都不会出现真正有意义的复苏。

马斯克近期曾在推特上发表言论称：除了债务危机，美国还可能会面临着一场房地产危机。有美经济分析师提醒，目前美国的房地产市场需要特别关注。未来是否会有一场房地产危机以及房地产业的严冬何时过去尚未可知，但是次贷危机的教训还是提醒人们要戒慎投资，且不可盲目地跟随市场。