美国房地产市场不容乐观

美联储近期再次加强了今年3月暂不降息的预期，贷款成本持续走高，使美国房地产压力倍增。

美联储1月货币政策会议纪要显示，联邦基金利率可能已达峰值，但过早放松货币政策立场存在风险。官员认为近期通胀率在回归目标水平方面“取得了重大进展”。但也有一些官员指出，这仅仅反映短暂好转，一旦消费者支出高于预期、借贷成本下降或金融环境过于宽松，通胀放缓趋势可能会停止甚至逆转。

由此看来，美联储难以如此前预期在3月启动降息。事实上，美联储去年暂停加息后，市场高度关注降息何时开启，但美联储官员已在多个场合表示他们并不急于行动。

美国抵押贷款利率曾在去年10月短暂突破8%，升至20年高点。去年第四季度以来，市场预期本轮加息周期将结束，利率随之开始下滑。但随着数据陆续公布，市场预期又发生变化，投资者预计美联储或推迟降息启动时间，贷款利率扭头上升。

美国《抵押贷款新闻日报》称， 30年期固定抵押贷款平均利率进一步攀升至7.16%，创两个月来最高。由于利率维持在高位，贷款成本居高不下。

有经济学家表示，抵押贷款利率过高大大削弱了很多美国家庭的负担能力。长期购房需求由就业情况所决定，但购房时机取决于抵押贷款利率和待售房屋库存。潜在购房者对利率变化相当敏感。由于房屋供应受限，更高的利率和房价都增加了购房的负担能力。

由于购房环境相对严峻，首次贷款购房者数量有所下降。1月新购房者比例降至28%，低于去年12月的29%和去年1月的31%，这表明目前许多美国人负担能力下降，面临很大压力。

美国商业地产市场也持续低迷，空置率不断上升，相关交易量出现明显下滑。数据显示，截至去年年底，全美约有五分之一的写字楼处于空置状态，连洛杉矶和休斯敦这样的大城市，写字楼的空置率都达到了25%。

有文章称，美国商业地产价格正在经历半个世纪以来最严重的暴跌，自2022年3月美联储加息以来已下跌11%。据地产机构Real　Capital　Analytics的数据，美国写字楼物业价格已从高峰期下跌了约20%。

随着美国商业地产价格下跌，风险正在显现。据MBA的报告，银行持有的商业地产债务中，今年有4410亿美元到期，商业地产的疲软给美国银行系统带来巨大压力。

彭博社报道，去年12月发布的一份关于美国银行业脆弱性的报告显示，如果商业地产贷款违约率达10%，将额外产生约800亿美元的银行业损失。

美国地产市场面临着来自需求市场和利率市场的双重打击，可能成为美国未来两年最大的潜在危机，这场危机可能会超过 2008 年金融衰退所带来的影响，会给美国整体经济增长带来巨大压力。