房地产对美国经济的影响如何?

本·伯南克在弗吉尼亚州阿灵顿的午餐会上表示，房地产市场是阻碍经济复苏的两个主要因素之一。房价高昂，库存有限，抵押贷款利率高昂。这些都是当今房地产市场的特征，潜在买家开始感到沮丧。有些人甚至完全放弃了购房的想法。

首先，大多数租房者认为拥有一所房子的美国梦已经破灭。根据最近的《卫报》-哈里斯民意调查，57% 的租房者认为拥有一所房子的美国梦已经破灭。今天的房地产市场状况不会永远持续下去。因此，随着时间的推移，买房可能会变得更加容易。但即使没有发生这种情况，长期租房也没什么问题。在某些情况下，成为终身租房者实际上可能在经济上有利。

其次，如今房价上涨的一个重要原因是可供选择的库存不多。库存不多的原因是许多房主在 2020 年和 2021 年进行了再融资，当时抵押贷款机构大幅降低了利率。所以现在，拥有 3% 抵押贷款的人不想将其换成 7% 左右的贷款，而这正是如今买家所看重的。在 2020 年之前或 2022 年初购买房屋的买家可能正享受非常优惠的抵押贷款利率。因此，他们也可能不太愿意出售房屋。但一旦抵押贷款利率开始下降，房主可能不会像现在这样被锁定在自己的房产上。因此，可能会看到待售房屋数量大幅上升，这可能会导致房价下降。

具体来说，美联储已表示，今年将开始降低利率。美联储不设定抵押贷款利率，但当其提高联邦基金利率时，各大银行的借贷利率往往会随之提高。一旦美联储开始降低利率，抵押贷款可能会变得更加实惠。这可能会导致更多人搬家，房地产挂牌量也普遍增加。许多方面对房屋的需求都很大，在新冠疫情期间已经拥有房屋的美国人认为他们需要更大的地方，尤其是随着居家办公现象的兴起。大量的千禧一代，他们很可能是未来几年的买家，同时还有一类人，即热衷于拥有房屋的年轻西班牙裔移民。

此外，拥有房产通常与财富增长和财务稳定有关。但即使不拥有房产，也完全有可能在财务上获得良好发展。事实上，如果将每个月因无需支付房产维护和维修费用而节省下来的所有钱都用来投资，并为自己积累大量财富，而不必处理拥有房屋的麻烦。

再者，房地产市场专家和经济学家指出，房屋库存水平低是阻碍购房者购买可负担的住房的另一个主要因素。美国房地产市场正在经历自2010年以来最严重的房屋销售低迷。事实上，根据全美房地产经纪人协会的数据，今年9月，经季节性因素调整后的成屋年销售量为396万套，同比下降了15%。

综合来看，虽然房地产市场已经降温，但目前的放缓看起来不像大多数房地产市场低迷。房屋销售下降，待售单位库存也大幅下降。最近几个月，由于抵押贷款利率仍然很高，无法支付抵押贷款和潜在的经济衰退，许多经济评论员表达了悲观的情绪，这与美国各州租金价值创纪录的增长相吻合。