地產貸款危機使美國再迎死亡螺旋？

美國房地產公司高緯物業的研究發現顯示，截至去年年底，全美約有五分之一的寫字樓處於空置狀態，即便是在洛杉磯和休斯敦等大城市，寫字樓的空置率也高達25%。

在商業地產市場低迷的環境下，美國銀行系統也面臨着嚴重挑戰。數據顯示，到明年年底，到期的美國商業地產貸款總額將超過1萬億美元，而到2027年，這一數字將達到2.2萬億美元。這表明，美國商業地產的困境可能成爲未來兩年最大的潛在危機之一。

美國商業地產市場的復甦進程較爲緩慢。由於疫情後人們工作方式的變化，美國商業地產市場陷入了困境，特別是在大城市情況更爲嚴峻。疫情徹底改變了美國商業地產市場的格局，使得該行業進入了一個寒冬期，人們對這些地產的真實價值一籌莫展。

根據歐美當地的初步統計數據，從2022年二季度至2023年三季度的一年多時間裡，舊金山、洛杉磯、紐約、西雅圖等城市的辦公空間價值跌幅超過50%，而法蘭克福、都柏林、巴黎、倫敦、馬德裏等城市的辦公室價值跌幅也接近30%。

與大多數貸款一樣，商業地產抵押品的價值驟然下跌，這意味着貸款人需要增加保證金或提供更多抵押物。對於商業地產的買家來說，衡量交易是否划算的關鍵指標是商業地產的租金與購入房產價值的比率。在歐美央行加息、國債收益率居高不下的背景下，買家也會要求更高的收益率。然而，在當前的供需環境下，提高租金似乎不太現實，因此商業地產價值的下降勢在必行。

在美國商業地產貸款出現大幅虧損且伴隨着高利率負面影響不斷顯現的情況下，美國銀行業面臨着風險加劇的壓力。截至2023年底，美國約有24家銀行持有商業房地產貸款組合。聯邦監管機構表示，這些貸款組合將受到更嚴格的審查，這表明更多銀行可能面臨來自美國監管當局的壓力，要求其增加準備金。

據美國Trepp測算，未來幾年到期的美國商業地產貸款總規模預計爲3.35萬億美元，其中銀行佔1.74萬億美元。對於20萬億美元的商業地產市場而言，2024年和2025年將是最爲艱難的時期，因爲超過1萬億美元的貸款將到期。對於借款人而言，他們的選擇餘地有限：要麼以較高的利率重新獲得貸款，要麼低價出售手中的資產。對於銀行而言，他們不願意爲難借款人，但也不願意接手已經貶值的貸款。

美聯儲激進加息引起了商業地產市場的連鎖反應。爲了遏制通貨膨脹，美聯儲採取了激進的加息政策，導致優惠貸款利率急劇上升，利息成本加重。商業地產市場正受到來自需求市場和利率市場的雙重打擊。

總體而言，未來將對美聯儲構成考驗。一般情況下，按照美國的能力，這兩大危機最終可能會被解決。但是，如果出現意外和失控，“死亡螺旋”爆發的情況，那麼後果和代價可能會超出預期，從而導致美國經濟的崩潰。