展望：美國樓市會崩盤嗎？

當地時間10月18日，美國國債再次遭遇大規模拋售。基準10年期美債收益率逼近5%，10年期美債收益率收盤飆升11.8個基點至4.845%，創下2007年7月25日以來的最高收盤水平。

而在30年期美債市場上，收盤利率爲 4.927%，僅次於10月6日4.973%的2007年以來收益率最高點，2年期美債收益率一度上行14個基點至5.24%，刷新了2006年以來的十七年最高水平。

這一非常極端的高利率水平，極有可能進一步對美國樓市的成交量形成巨大衝擊，業內人士分析，美國樓市甚至可能會因此而崩盤。

舉例來說，如果買家以20%的首付購買價值100萬美元的房屋，那麼如今的每月房貸支出將比兩年前多出2500美元左右，對於尚沒有完全養成儲蓄習慣的美國人而言，這可是一筆不小的開支。

從目前的情況看，或許只有那些高收入或者目前手中持有大量現金的人才能買得起房。根據房利美首席經濟學家兼高級副總裁道格·鄧肯的估計，抵押貸款利率上升的環境將繼續抑制住房活動，並使住房負擔能力進一步複雜化，甚至將會持續至2024年。

而普通購房者想買但買不起，抵押貸款利率攀升的速度將大多數有購房欲望的人拒之門外；房主坐擁幾年前的低利率房貸，看不到賣房的刺激因素，買方和賣方持續向相反的方向行進的問題，將是在相當長的一段時間內，一直困擾美國持幣待購者和房屋持有者的問題。

根據全美房地產經紀人協會的數據，美國人的購房負擔能力在今年夏天下降到了自1985年以來的最低水平。有經濟學家甚至預測，2023年二手房銷量將至少下降至2011年以來的最低水平。而2011年的時候，美國人口還相對比較少，美國樓市則緩慢地從史無前例的次貸危機的陰霾中艱難恢復。

業內人士分析，今年美國房地產市場成交蕭條的狀況，與本世紀頭十年房地產泡沫破滅後的前一次放緩有相似之處，但又有許多不同。當時的情況是，美國經濟陷入深度衰退，數百萬房主因喪失抵押品贖回權而失去房屋。而這一次，由於美聯儲的加息政策，借貸成本不斷上升、房價屢創新高，同時待售的房屋又十分有限。

假如危機變成現實，那麼現在美國家庭持有的480,000億房產，很有可能從資產變成負資產，這使得美國民衆和企業面臨巨大的困境，他們都期盼着美聯儲能夠儘快的降息，再次啓動超級印鈔機。從目前加息的成效來看，高利率抑制通脹的效果並不理想，卻給民衆和企業帶來了巨大的壓力。

對於美國普通民衆來說，購房、貸款等金融活動變得更加困難，很多人無法負擔得起高額的利息支出。

對於海外投資買家來說，過去幾年，由於美國的經濟發展良好，所以美國的房地產也大量的吸引了海外買家，但疫情發生之後，海外買家的購買量就在逐步的減少，尤其在去年美聯儲緊縮銀根之後，減小的趨勢更加明顯。

在今年8月份的一份數據中，美國房地產經紀協會指出，從2022年3月美聯儲加息之後，一年內海外買家的購房量下降了14%。很顯然，美國房地產的危機正在來臨，海外買家並不願意在此時接盤。

所以，從當前的情況看，美國的房地產市場，處於一種內憂外患之中。除了再次啓動超級印鈔機，似乎沒有別的什麼有效的辦法。

但問題的關鍵在於，啓動超級印鈔機又將面臨着更多風險和挑戰，包括且不限於通脹加劇、貨幣貶值等等。因此，美國政府以及美國聯儲需要謹慎權衡利弊，能夠平衡經濟發展和通脹的壓力，但最後的結果也有可能是兩邊都顧不上：通脹沒有如預期那樣被壓下來，卻導致了樓市的崩盤。