美國房地產業的冬天要來了嗎

8月29日，美國房地產經紀人協會發布了最新數據：7月份美成屋銷售量環比下降2.2%，年增長率爲407萬套。按年度計算，二手房銷量與去年同期相比下降了16.6%。美國第一大政府贊助企業、聯邦國民抵押貸款協會房利美經濟學家預測指出：“無論明年是否實現軟着陸，我們預計現有房屋銷售將保持低迷，並被限制在狹窄的範圍內。”

業內人士認爲，美國商業房地產市場正在面臨嚴冬的考驗，稍有不慎，甚至有可能會出現崩潰。

目前，美房地產的銷售放緩的原因，主要是由於抵押貸款利率的急劇上升。本周，美房地產抵押貸款利率飆升至二十年來的新高。美國第二大聯邦國民抵押貸款協會房地美的一份報告稱，本周美國30年期固定抵押貸款利率飆升至7.23%，遠高於一年前的5.55%和疫情前3.9%的平均水平，而這是自2001年以來利率的最高水平。這是一個非常高的數字，也是導致美國房地產低迷、甚至可能出現凍結的主要原因。

展望美房地產業的前景，就必須回顧美國房地產的歷史。在2000年到2005年期間，美國房地產市場曾經歷了一波空前的繁榮期。在此期間，美住房需求迅速增長，而利率保持了一個相對較低的水平，銀行也日益放鬆了房地產業的貸款標準。綜合這些因素，造就了美國房地產業的一片繁榮。而房產泡沫的形成，也是因爲在當時房產供不應求、甚至有時優質房產一房難求的情況下，美國人過分相信房價會不斷攀升永遠上漲的錯誤觀念。

香港中文大學經濟學教授楊健民的分析認爲，銀行所發放的房貸數量猛增也是導致房價泡沫的形成的重要原因之一。從2006年開始，美國房地產市場開始出現崩潰的跡象，房價開始出現下跌。與傳統貸款相比，房貸的數額大風險更大，一旦貸款人無力償還，銀行將出現巨額虧損。由於數量衆多的次級貸款開始出現大量違約，致使很多金融機構遭受重創，並直接導致了美國雷曼兄弟等許多老牌大銀行的破產。

美國房地產業內人士的分析表明，如果美國經濟發生持續衰退，抵押貸款利率可能會有所下降，但除了消費者悲觀情緒加劇之外，房地產市場還可能面臨勞動力市場疲軟和信貸條件收緊的問題。根據最近的一份報告，7月底市場上的可用房屋數量比去年同期下降了9%以上，比2020年初數量下降了46%。

如果今年九月份之後美國經濟能夠避開衰退，由於待售房屋的供應有限，房地產市場的負擔能力限制也會持續。由於現有待售房屋供應持續緊張，且最近30年期固定利率抵押貸款利率上升至7%左右，預計2023年房屋銷售將保持在2009年以來的最低水平。因此，不管美國的經濟走勢如何，不管能否成功避開衰退，美國的現房銷售在業界可預測範圍內都不會出現真正有意義的復甦。

馬斯克近期曾在推特上發表言論稱：除了債務危機，美國還可能會面臨着一場房地產危機。有美經濟分析師提醒，目前美國的房地產市場需要特別關注。未來是否會有一場房地產危機以及房地產業的嚴冬何時過去尚未可知，但是次貸危機的教訓還是提醒人們要戒慎投資，且不可盲目地跟隨市場。