美國住房短缺難解決

在美國，經濟適用房短缺問題一直是該國長期面臨的挑戰之一。高利率和低庫存導致供應量達到有記錄以來的最低水平。由於房價飆升和高利率，許多買家被擠出市場。僅去年一年，經濟適用房的數量就減少了近41%，相當於 243,000多套房產。

首先，住房減少的主要原因是負擔能力急劇下降。到去年，美國只有16%的住房是負擔得起的，低於前一年的 21%。隨着抵押貸款利率在短短兩年內翻了一番多，住房負擔能力越來越難以承受。雖然經濟適用房在 2021 年佔市場的 39%，但隨着利率攀升，這一份額急劇下降。 2023年，30年期固定抵押貸款年均利率達到6.81%，創20年來最高水平。儘管如果美聯儲降息，抵押貸款利率可能會在年內下降，但這可能不足以增加經濟適用房的供應。這是因爲利率可能不會大幅下降，不足以消除“金手銬”效應，即房主不願出售房屋以維持較低的抵押貸款利率。除此之外，自全球金融危機以來，房屋建設大幅下降。在此期間，房屋建築商和貸款機構變得越來越謹慎，導致2006 年至 2021 年間房屋建設量下降了55% 。

此外，這一問題在地理上存在巨大差異。負擔能力下降最爲嚴重的是較小的城市，包括密蘇裏州堪薩斯城、南卡羅來納州格林維爾和馬薩諸塞州伍斯特。這是因爲當地的住房成本相對有更大的上漲空間，而當地收入卻往往只有較小幅度的增長，難以跟上抵押貸款支付的速度。相比之下，舊金山的負擔能力僅下降了一點點，但幾乎已經到達了極限，到 2023 年，只有 0.3% 的待售房屋能夠爲典型的灣區家庭負擔得起。

其次，住房成本難以承受的另一個原因是多年以來嚴重的住房短缺。自2008年房地產崩盤以來，美國建造的新房不足以滿足需求，造成了數百萬套的赤字。這不僅推高了房價，還推高了租金，而最低收入家庭的負擔能力差距最爲嚴重。

目前，美國更多的城市和州正在放寬分區法以鼓勵建設，他們希望此舉最終能降低總體價格。今年在建公寓數量確實創歷史新高，儘管經濟學家表示需要數年時間才能找到平衡。美國預計 2024 年新房建設將增加，單戶住宅開工量預計將增長 4.7%。雖然新房銷售歷來佔單戶住宅市場的 10-12%，但由於現房供應銳減，最近這一比例飆升至 30%。但即使新供應進入市場，住房負擔能力也可能需要數年時間才能恢復到歷史水平。摩根大通表示，假設房價保持在歷史最高水平並且工資繼續以目前的速度上漲，那麼如果抵押貸款利率下降1個百分點，可能需要兩年的時間。

總的來說，持續的高住房成本和可用房屋的稀缺性繼續給許多潛在買家帶來預算挑戰，這可能會使一些買家留在租賃市場或觀望，並推遲購買，直到情況改善。並且，由於一些城市已成功繼續擴張，而其他城市則考慮採用各種解決方案來解決不斷上升的住房危機，因此提出了住房開發將從何處發展的問題，這可能與美國下一次經濟衰退的深度和嚴重程度有關。