美國房地產市場不容樂觀

美聯儲近期再次加強了今年3月暫不降息的預期，貸款成本持續走高，使美國房地產壓力倍增。

美聯儲1月貨幣政策會議紀要顯示，聯邦基金利率可能已達峯值，但過早放鬆貨幣政策立場存在風險。官員認爲近期通脹率在回歸目標水平方面“取得了重大進展”。但也有一些官員指出，這僅僅反映短暫好轉，一旦消費者支出高於預期、借貸成本下降或金融環境過於寬鬆，通脹放緩趨勢可能會停止甚至逆轉。

由此看來，美聯儲難以如此前預期在3月啓動降息。事實上，美聯儲去年暫停加息後，市場高度關注降息何時開啓，但美聯儲官員已在多個場合表示他們並不急於行動。

美國抵押貸款利率曾在去年10月短暫突破8%，升至20年高點。去年第四季度以來，市場預期本輪加息周期將結束，利率隨之開始下滑。但隨着數據陸續公布，市場預期又發生變化，投資者預計美聯儲或推遲降息啓動時間，貸款利率扭頭上升。

美國《抵押貸款新聞日報》稱， 30年期固定抵押貸款平均利率進一步攀升至7.16%，創兩個月來最高。由於利率維持在高位，貸款成本居高不下。

有經濟學家表示，抵押貸款利率過高大大削弱了很多美國家庭的負擔能力。長期購房需求由就業情況所決定，但購房時機取決於抵押貸款利率和待售房屋庫存。潛在購房者對利率變化相當敏感。由於房屋供應受限，更高的利率和房價都增加了購房的負擔能力。

由於購房環境相對嚴峻，首次貸款購房者數量有所下降。1月新購房者比例降至28%，低於去年12月的29%和去年1月的31%，這表明目前許多美國人負擔能力下降，面臨很大壓力。

美國商業地產市場也持續低迷，空置率不斷上升，相關交易量出現明顯下滑。數據顯示，截至去年年底，全美約有五分之一的寫字樓處於空置狀態，連洛杉磯和休斯敦這樣的大城市，寫字樓的空置率都達到了25%。

有文章稱，美國商業地產價格正在經歷半個世紀以來最嚴重的暴跌，自2022年3月美聯儲加息以來已下跌11%。據地產機構Real　Capital　Analytics的數據，美國寫字樓物業價格已從高峯期下跌了約20%。

隨着美國商業地產價格下跌，風險正在顯現。據MBA的報告，銀行持有的商業地產債務中，今年有4410億美元到期，商業地產的疲軟給美國銀行系統帶來巨大壓力。

彭博社報道，去年12月發布的一份關於美國銀行業脆弱性的報告顯示，如果商業地產貸款違約率達10%，將額外產生約800億美元的銀行業損失。

美國地產市場面臨着來自需求市場和利率市場的雙重打擊，可能成爲美國未來兩年最大的潛在危機，這場危機可能會超過 2008 年金融衰退所帶來的影響，會給美國整體經濟增長帶來巨大壓力。