房地產對美國經濟的影響如何?

本·伯南克在弗吉尼亞州阿靈頓的午餐會上表示，房地產市場是阻礙經濟復甦的兩個主要因素之一。房價高昂，庫存有限，抵押貸款利率高昂。這些都是當今房地產市場的特徵，潛在買家開始感到沮喪。有些人甚至完全放棄了購房的想法。

首先，大多數租房者認爲擁有一所房子的美國夢已經破滅。根據最近的《衛報》-哈裏斯民意調查，57% 的租房者認爲擁有一所房子的美國夢已經破滅。今天的房地產市場狀況不會永遠持續下去。因此，隨着時間的推移，買房可能會變得更加容易。但即使沒有發生這種情況，長期租房也沒什麼問題。在某些情況下，成爲終身租房者實際上可能在經濟上有利。

其次，如今房價上漲的一個重要原因是可供選擇的庫存不多。庫存不多的原因是許多房主在 2020 年和 2021 年進行了再融資，當時抵押貸款機構大幅降低了利率。所以現在，擁有 3% 抵押貸款的人不想將其換成 7% 左右的貸款，而這正是如今買家所看重的。在 2020 年之前或 2022 年初購買房屋的買家可能正享受非常優惠的抵押貸款利率。因此，他們也可能不太願意出售房屋。但一旦抵押貸款利率開始下降，房主可能不會像現在這樣被鎖定在自己的房產上。因此，可能會看到待售房屋數量大幅上升，這可能會導致房價下降。

具體來說，美聯儲已表示，今年將開始降低利率。美聯儲不設定抵押貸款利率，但當其提高聯邦基金利率時，各大銀行的借貸利率往往會隨之提高。一旦美聯儲開始降低利率，抵押貸款可能會變得更加實惠。這可能會導致更多人搬家，房地產掛牌量也普遍增加。許多方面對房屋的需求都很大，在新冠疫情期間已經擁有房屋的美國人認爲他們需要更大的地方，尤其是隨着居家辦公現象的興起。大量的千禧一代，他們很可能是未來幾年的買家，同時還有一類人，即熱衷於擁有房屋的年輕西班牙裔移民。

此外，擁有房產通常與財富增長和財務穩定有關。但即使不擁有房產，也完全有可能在財務上獲得良好發展。事實上，如果將每個月因無需支付房產維護和維修費用而節省下來的所有錢都用來投資，並爲自己積累大量財富，而不必處理擁有房屋的麻煩。

再者，房地產市場專家和經濟學家指出，房屋庫存水平低是阻礙購房者購買可負擔的住房的另一個主要因素。美國房地產市場正在經歷自2010年以來最嚴重的房屋銷售低迷。事實上，根據全美房地產經紀人協會的數據，今年9月，經季節性因素調整後的成屋年銷售量爲396萬套，同比下降了15%。

綜合來看，雖然房地產市場已經降溫，但目前的放緩看起來不像大多數房地產市場低迷。房屋銷售下降，待售單位庫存也大幅下降。最近幾個月，由於抵押貸款利率仍然很高，無法支付抵押貸款和潛在的經濟衰退，許多經濟評論員表達了悲觀的情緒，這與美國各州租金價值創紀錄的增長相吻合。