美国住房短缺难解决

在美国，经济适用房短缺问题一直是该国长期面临的挑战之一。高利率和低库存导致供应量达到有记录以来的最低水平。由于房价飙升和高利率，许多买家被挤出市场。仅去年一年，经济适用房的数量就减少了近41%，相当于 243,000多套房产。

首先，住房减少的主要原因是负担能力急剧下降。到去年，美国只有16%的住房是负担得起的，低于前一年的 21%。随着抵押贷款利率在短短两年内翻了一番多，住房负担能力越来越难以承受。虽然经济适用房在 2021 年占市场的 39%，但随着利率攀升，这一份额急剧下降。 2023年，30年期固定抵押贷款年均利率达到6.81%，创20年来最高水平。尽管如果美联储降息，抵押贷款利率可能会在年内下降，但这可能不足以增加经济适用房的供应。这是因为利率可能不会大幅下降，不足以消除“金手铐”效应，即房主不愿出售房屋以维持较低的抵押贷款利率。除此之外，自全球金融危机以来，房屋建设大幅下降。在此期间，房屋建筑商和贷款机构变得越来越谨慎，导致2006 年至 2021 年间房屋建设量下降了55% 。

此外，这一问题在地理上存在巨大差异。负担能力下降最为严重的是较小的城市，包括密苏里州堪萨斯城、南卡罗来纳州格林维尔和马萨诸塞州伍斯特。这是因为当地的住房成本相对有更大的上涨空间，而当地收入却往往只有较小幅度的增长，难以跟上抵押贷款支付的速度。相比之下，旧金山的负担能力仅下降了一点点，但几乎已经到达了极限，到 2023 年，只有 0.3% 的待售房屋能够为典型的湾区家庭负担得起。

其次，住房成本难以承受的另一个原因是多年以来严重的住房短缺。自2008年房地产崩盘以来，美国建造的新房不足以满足需求，造成了数百万套的赤字。这不仅推高了房价，还推高了租金，而最低收入家庭的负担能力差距最为严重。

目前，美国更多的城市和州正在放宽分区法以鼓励建设，他们希望此举最终能降低总体价格。今年在建公寓数量确实创历史新高，尽管经济学家表示需要数年时间才能找到平衡。美国预计 2024 年新房建设将增加，单户住宅开工量预计将增长 4.7%。虽然新房销售历来占单户住宅市场的 10-12%，但由于现房供应锐减，最近这一比例飙升至 30%。但即使新供应进入市场，住房负担能力也可能需要数年时间才能恢复到历史水平。摩根大通表示，假设房价保持在历史最高水平并且工资继续以目前的速度上涨，那么如果抵押贷款利率下降1个百分点，可能需要两年的时间。

总的来说，持续的高住房成本和可用房屋的稀缺性继续给许多潜在买家带来预算挑战，这可能会使一些买家留在租赁市场或观望，并推迟购买，直到情况改善。并且，由于一些城市已成功继续扩张，而其他城市则考虑采用各种解决方案来解决不断上升的住房危机，因此提出了住房开发将从何处发展的问题，这可能与美国下一次经济衰退的深度和严重程度有关。